Escritórios vagos em Lisboa estão a ser convertidos em habitação para arrendamento, projectos de ‘co-working' e, no Porto, em hotéis de charme. "Essa tendência será notória nos espaços de escritórios que estavam instalados em edifícios de habitação", explica o arquitecto Miguel Correia, líder do atelier Ideias do Futuro. Pelas suas contas, no final da década de 90 do século passado havia cerca de "600 mil metros quadrados de escritórios a ocupar espaços residenciais".
Com a progressiva queda das rendas no centro e periferia das cidades, surgem crescentes oportunidades de mudança de instalações, provavelmente mais eficientes do que as actuais. "Com a oferta que existe hoje e a necessidade de infra-estruturas mais adaptadas à actividade, é provável que essa tendência se esteja a sentir neste tipo de edifícios", confere ainda Miguel Correia.
Um proprietário de um edifício de escritórios no centro de Lisboa (Avenida António Augusto de Aguiar) confirma a tendência para a desocupação de escritórios, mas também reconhece que a opção pelo arrendamento residencial traz custos acrescidos. "O prédio não está vocacionado para a habitação. Não há cozinhas instaladas e não sei se as condutas estão preparadas para a instalação da rede de gás. Mas admito que, com a lei do arrendamento (em discussão no Parlamento), seja vantajoso mudar para a habitação", frisa o empresário Francisco Gaspar. "Inicialmente, o prédio foi construído (1964) para habitação e convertido no final da década de 80 para escritórios", explica o empresário. Hoje, as empresas que ocupam estes andares pedem para renegociar as rendas ou simplesmente saem.
Para reocupar esses andares com escritórios, surge uma outra realidade: os preços estão a cair a olhos vistos. "Estávamos a pedir um arrendamento mensal de dois mil euros (entre 12 e 14 euros o metro quadrado, para uma área de escritório com 160 metros quadrados) e a contraproposta foi de 1.400 euros (8,75 euros por m2). Chegámos a pré-acordo de 1.500 euros no primeiro ano, 1.700 no segundo e 1.900 euros nos anos seguintes. Mas a empresa desistiu da proposta porque a garantia bancária implicava pagar custos de reparação", conta Francisco Gaspar.
O empresário tem agora as baterias apontadas para muitos espaços residenciais, em Lisboa, que são indevidamente utilizados para o terciário. "Muitos dos espaços nas redondezas, como a Av. Sidónio Pais ou a Rua Filipe Folque, não têm licença para escritórios e estão a ser utilizados para esse fim. Esse tipo de contratos distorce o mercado".
Um dos andares do edifício da Av. António Augusto de Aguiar será ocupado para ‘co-working' dos filhos de Francisco Gaspar. Trata-se de um espaço de 150 m2 que terá 24 mesas para profissões liberais, "de preferência que estabeleçam parcerias entre grande parte destes profissionais", conta Francisco Gaspar.
Empresas abandonam a Baixa do Porto
As dificuldades em chegar à Baixa do Porto, em consequência do trânsito intenso, é uma das razões evocadas pelos responsáveis das empresas para deslocalizar os escritórios para zonas centrais, como a Boavista, Gaia ou Maia. Apesar de o presidente da Câmara Municipal do Porto, Rui Rio, ter procurado inverter essa tendência, com a tentativa de levar para o centro algumas âncoras, como o El Corte Inglés, a verdade é que há cada vez mais prédios desocupados, com os proprietários a procurarem alterar o uso para gerarem rendimento.
Um dos últimos grupos económicos a concentrar os escritórios na zona da Boavista foi a EDP. A eléctrica, presidida por António Mexia, libertou 22 espaços espalhados pela Baixa da cidade e transferiu 1.100 funcionários para dois novos edifícios, feitos à medida. Esta operação traduziu-se num rude golpe para o comércio e restauração da Rua Sá da Bandeira, onde se concentrava parte dos escritórios. Uma fonte ligada ao processo referiu, na altura da inauguração, que a EDP estava a "preparar um projecto para reconverter os edifícios, de que era proprietária, em projectos de habitação, para venda ou arrendamento". Contudo, um ano depois, o processo ainda está por concretizar.
Tendências para 2012
Entre as conversões em curso, destacam-se as clínicas médicas, que encontram no actual enquadramento de queda de rendas uma oportunidade para mudar para espaços mais eficiente. "As clínicas estão muito activas na deslocalização das suas instalações", confere a especialista em escritórios da Jones Lang LaSalle, Mariana Seabra. "Há muitos investidores a comprar para arrendar, muitos clientes com capitais próprios a aproveitar para mudar de casa numa altura em que existe maior poder negocial devido ao excesso de imóveis para venda", conclui a angariadora imobiliária da Remax, Saida Morais.
Números em causa
- No final da década de 90 do século passado, só em Lisboa havia cerca de 600 mil metros quadrados (m2) de espaços de habitação que estavam a ser utilizados por escritórios de empresas.
- Os preços dos melhores escritórios nas principais artérias de Lisboa podem atingir 18,5 euros por m2/mês. Mas há valores entre seis e oito euros em localizações da periferia das cidades, confirmam as consultoras imobiliárias.
- As rendas de habitação, no centro de Lisboa, superam largamente os 1.500 euros mensais,
para um apartamento de 150 metros quadrados. No entanto, um escritório com idênticas dimensões, pode render (2.400 euros por m2) bem mais do que a habitação.
- Em 2011, o investimento na compra de escritórios caiu 70%, para 200 milhões de euros, dos quais 21%